Ипотечный кредит, как правило, является долгосрочным. Неудивительно, что мало кому удается предвидеть все возможные риски и форс-мажоры, которые могут наступить в течение срока выплат. Это может быть и потеря работы, и длительная болезнь, и даже смерть человека. При наступлении любого из этих событий кредит может оказаться непосильной ношей для семьи. Но даже если это случится, главное – не поддаваться панике, а максимально хладнокровно и четко действовать. Вот ряд советов, которые помогут в этом.
50 тысяч рублей «просрочки» на одного
В течение прошлого года в России, по официальным данным, выдано более миллиона ипотечных кредитов. Их общая сумма превысила два триллиона рублей. Средний срок кредита – 187,5 месяца (или более пятнадцати лет), средняя ставка по ипотеке – 9,79%. При этом просроченная задолженность (то есть те платежи, которые не были вовремя внесены) составила почти 55 миллиардов рублей. Это примерно по 50 тысяч рублей на каждого «ипотечника» страны.
В Сахалинской области в минувшем году выдано 3 427 ипотечных жилищных кредитов. Их сумма достигла 9,1 миллиарда рублей. Средний срок ипотеки близок к общероссийскому и превышает 15 лет. Средняя ипотечная ставка снизилась до 9,58% годовых.
Примечательно, что в большинстве российских регионов ставки по ипотеке впервые шагнули ниже отметки в 10 процентов. В Центральном банке России отмечают: по итогам 4 квартала 2017 года «ставки по долгосрочным кредитам населению достигли исторических минимумов благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России. Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг».
Заемщики все чаще приходят в банки как за долгосрочной ипотекой, так и за «длинными» кредитами на потребительские нужды, а также с обращениями о рефинансировании действующих кредитов. Как констатируют в ЦБ, сейчас действительно удачный момент для тех, кто хочет уменьшить свои обязательные ежемесячные платежи по кредитам и тем самым облегчить долговое бремя. «Для банков программы рефинансирования также выгодны. За счет них кредитные организации могут расширить свою клиентскую базу, привлекая заемщиков с положительной кредитной историей», – говорится в аналитических материалах Центробанка.
Впрочем, банковские работники продолжают строго относиться к заемщикам. В то время как ценовые условия существенно смягчены, к другим факторам при рассмотрении заявок на выдачу займов требования остаются достаточно жесткими.
К январю 2018 года сахалинцы задолжали банкам по ипотечным платежам 108 миллионов рублей. Ситуация почти не изменилась по сравнению с началом 2017 года – тогда просроченная задолженность составляла 101 миллион.
Диалог всегда лучше молчания
Вы, конечно же, знаете, есть ли в этих ста миллионах и ваша «капля в море». Если да, то главной ошибкой будет (или уже является) попытка оттянуть решение вопроса, отмолчаться, не отвечать на телефонные звонки. Все, чего вы, скорее всего, этим добьетесь, – визит приставов в самый неподходящий момент. Наоборот, следует как можно быстрее обратиться в банк. Тогда вас будут воспринимать пусть даже как проблемного, но порядочного и готового к диалогу заемщика. И у вас будет шанс вместе с кредитным учреждением найти выход из ситуации.
Банк может одобрить отсрочку ваших платежей или реструктуризацию ипотеки. Но он вправе и отказать вам в этом. Здесь, как на экзамене: главное – убедить сидящего перед вами специалиста, что вы достойны положительной «оценки» – решения в вашу пользу, и что как только выправите ситуацию, тут же будете без лишних напоминаний, вовремя и в полном объеме осуществлять платежи.
Если же вы сами понимаете, что ваша ситуация слишком сложная или зашла слишком далеко, то два совета. Первый: все же попробуйте, прежде чем делать самостоятельные выводы, обратиться в банк. Второй: не тешьте себя надеждой на внезапное прощение долга или, например, что вместо вас с банком рассчитается государство. Это утопия.
Два реальных варианта помочь себе
Так или иначе, вам придется выплатить ипотечный кредит. То, по поводу чего можно торговаться, – условия выплаты. Банковские специалисты вполне могут «уступить» вам. Существует пара распространенных вариантов облегчения долгового бремени. Первый – так называемые каникулы. Это отсрочка, передышка в 2–3 месяца, в течение которых вам разрешат не вносить полные платежи, а, к примеру, оплачивать только набежавшие проценты. При этом общий срок кредита не вырастет, хотя последующие платежи за счет месяцев, пока вы не платили, станут несколько выше. Второй вариант – реструктуризация. Фактически будет подписан новый договор на ипотеку вместо старого, будут пересмотрены и срок кредита, и процентная ставка.
В случае отказа, возможно, вам придется пойти в другой банк за новым займом или даже продать жилье. Оба варианта наименее болезненны, пока нет больших просроченных платежей.
Личное банкротство: связываться ли?
С недавних пор законодательство России предоставляет «заманчивую» возможность – объявить о персональном банкротстве. Но не стоит думать, что ваши долги просто обнулятся и можно будет начать все сначала. Для того чтобы банк что-то с вас получил, как минимум ваше ипотечное жилье продадут с торгов без вашего на то желания. Кроме того, вы вынуждены будете заплатить так называемому финансовому управляющему, работа которого – взаимодействие в рамках законодательства с вашими кредиторами. Вся эта деятельность обойдется вам дополнительно примерно в 50 тысяч рублей. И самое важное – маловероятно, что в последующие несколько лет вы вообще получите хоть какой-нибудь кредит: ваша кредитная история будет серьезно испорчена.
Объявления на столбах и остановках
Интернет, столбы, остановки и тумбы объявлений пестрят рекламой юридических контор, которые обещать расправиться со всеми вашими долгами, причем в рамках действующих законов и без какого-либо риска. Каждый видел такие объявления в самых разных местах. Их целевая аудитория – те заемщики, которым уже нечего терять. Они готовы цепляться за любую соломинку. Но если на минуту задуматься, а в чем, собственно, интерес авторов таких объявлений (ведь не чистое человеколюбие?), то многое становится понятно.
Руководитель службы Центрального банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута предостерегает россиян от вступления в договорные отношения с такими организациями. Они неподконтрольны и неподнадзорны ЦБ, а значит, у них развязаны руки для некорректных, а то и незаконных действий.
– Особенно в том случае, если для получения рефинансирования компания запрашивает взнос или уплату иных «пошлин», скорее всего, вы имеете дело с так называемыми раздолжнителями. Итогом взаимодействия с ними станет расставание с некоторой суммой денег, при этом ваши долги останутся при вас и даже вырастут в объеме за счет новых пеней за просрочку, – приводит слова Мамуты RostovGazeta.
Специалист также описал наиболее популярные схемы работы «околокредитных» юристов.
- Плата за спокойствие. Вы заплатите несколько тысяч рублей в обмен на то, что вас перестанут одолевать телефонными звонками о задолженности. Для этого составляется документ, которым коммуникации с заимодателем возлагаются на юриста. Но опасность таится в том, что спокойствие наступает только видимое. На самом деле долг не прощен и не забыт, пеня растет, и рано или поздно это выйдет наружу, только в гораздо более серьезных масштабах.
- Якобы полное списание всех долгов. Относительно стоимости ипотеки такая услуга выглядит недорогой и доступной. Однако оплатив ее, вы в лучшем случае получите формальный иск юридической компании в суд, поданный от вашего имени (без дальнейших действий, без доведения дела до конца). В худшем – деньги возьмут, но ничего не произойдет. Как и в первом варианте, просроченная задолженность продолжит копиться как ни в чем не бывало.
- «Инвестиции». К примеру, вам предложат изыскать 20–25 % от общей суммы долгов и вложить эти деньги в «очень выгодные» финансовые инструменты – и якобы благодаря быстрой финансовой отдаче ипотека будет выплачена. Фактически же, как это бывает с любой пирамидой, с огромной вероятностью ваш «консультант» и ваши деньги просто исчезнут.
Как говорит Мамута, в многочисленных попытках так или иначе обвести вокруг пальца банк заемщик только шаг за шагом усугубляет свое положение. Пользуясь моральным состоянием людей, которые имеют долги по кредитам, подобные фирмы забирают у них последнее, исчезая с деньгами.
– Я трижды пытался прибегнуть к услугам юридических компаний со своим проблемным ипотечным кредитом. Никто из них мне толком не помог – деньги оказались выброшены на ветер, хорошо, что в общей сложности мои потери на них составили всего около 20 тысяч рублей. В итоге, пока я не «изловчился» и не погасил долг по ипотеке с помощью родственников, у меня все равно ничего не вышло. Малой ценой я понял снова поговорку про сыр и мышеловку, – делится ипотечный заемщик Андрей. В последний момент он сумел не довести свои кредитные проблемы до неразрешимых, взяв ситуацию обратно в свои руки, из рук «решал».
Лучшее время для рефинансирования
Не стоит тратить время на поиск обходных путей. Гораздо продуктивнее прийти в свой банк и вместе найти схему, которая позволила бы снизить платеж до приемлемого уровня. Сейчас, утверждают в ЦБ, очень хорошая экономическая ситуация для этого. Банки сами предлагают такую услугу, как рефинансирование ипотеки – оформление нового, более «интересного» заемщику кредита при погашении за его счет прежнего займа. Даже если новая ставка всего на 1 процентный пункт ниже старой, это уже ощутимое улучшение ситуации для должника.
Чтобы получить такую реструктуризацию, нужно написать заявление в банк, приложить к нему все документы на жилье, включив туда свежую оценку своей квартиры (комнаты, дома). Это обойдется примерно в 10 тысяч рублей и займет пару месяцев.
Заимодатель или мошенник?
Самый крайний вариант «разобраться» с платежом по ипотеке – обращение в МФО (микрофинансовые организации) и кредитные потребительские кооперативы. Закон позволяет им выдавать ипотечные займы. Но, как и в случае с обычными кредитами, ставки в этих организациях в разы, а то и на порядок выше, чем в банковских учреждениях. И уж, конечно, остерегайтесь структур с рекламой «Деньги через час». Таких становится все больше, под финансовые компании то и дело маскируются мошенники. Они составляют такие договоры, которые при малейших отклонениях от условий оставляют плательщика без копейки – огромные штрафы, пени, комиссии. Все, на что нацелена такая деятельность, – так или иначе вынудить заемщика расстаться с недвижимостью «в соответствии с договором». А так как под договором стоит ваша подпись, будет весьма затруднительно отыграть все назад со ссылкой на обман или нечестность.
Как говорит Михаил Мамута, это результат определенных пробелов в действующем законодательстве. Оно не устанавливает список организаций, имеющих право заключать договоры займа с обеспечением в виде ипотеки. Отсутствуют и требования к наличию определенного статуса или соответствующей лицензии. «Это открывает возможности для разного рода мошенников, которые объявляют себя финансовыми организациями, но при этом таковыми не являются», – отмечает специалист.
Центральный банк России совместно с Министерством финансов уже разработали поправки в законодательство. Они, надеются авторы, позволят строго ограничить круг лиц, которые имеют право выдавать ипотечные кредиты и займы. Предполагается, что такие организации будут работать под надзором Банка России или Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Такие меры должны вытеснить с рынка мошенников.
